賃貸借トラブル
【貸し主側】借り主が住居以外の目的で建物を使用されている場合、解約することはできますか
目的外使用をしている借り主に出て行ってもらいたい方は、弁護士に相談してください
借り主に、賃貸借契約に定められている目的（住居用など）に反して物件を使用され、困っていませんか。
貸し主が、借り主に対して契約解除をするためには、貸し主と借り主の信頼関係が破壊されたという要件が必要になります。
この信頼関係が破壊されたことを適切に主張、立証するためには、専門的な知識を有する弁護士に依頼することが必要不可欠です。
目的外使用をしている借り主に出て行ってもらいたい方は、まずは、アトム神戸法律事務所にご連絡ください。即日、無料でご相談ができます。
それでは、賃貸借契約を解除する要件を、詳しくご説明します。
賃貸借契約解除の要件
民法５４１条は「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行を催告し、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる」と定めています。
この規定は、契約関係の解除の一般原則であり、賃貸借契約においても適用されます。
もっとも、賃貸借契約は、一定程度、長期間契約が継続していくことが予定された契約ですので、貸し主と借り主の信頼関係が重要な要素になります。
したがって、賃貸借契約では、上記解除に関する一般的な規定は、修正されます。
すなわち、一般原則に従えば、①相当の期間を定めて催告をして、②その期間内に使用方法を変えなければ、解除はできるのですが、賃貸借契約の場合には、①②に加えて、③貸し主と借り主の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除できない、とされています。
目的外使用の程度
では、賃貸物件の目的外使用については、どのような事情があれば信頼関係が破壊されたといえるのでしょうか。
裁判例は、当該目的外使用によって貸し主側がどのような不利益を被るか、借り主側が目的外使用に及んだ事情はどのようなものであったかを考慮し、信頼関係破壊の有無を検討しています。
裁判例①
事案
賃貸借契約に、賃貸物件について活版印刷の工場として使用する旨の定めがあったところ、借り主が写真印刷の工場として使用した
判断
写真印刷の方が静かで清潔であり、貸し主に不利益、不都合はない。また、裁判例当時、写真印刷への転換は通常であった。
⇒信頼関係は破壊されたとはいえず、解除は認められないと判断した
裁判例②
事案
賃貸借契約に、賃貸物件についてマリンスポーツ店の店舗に使用するという定めがあったところ、借り主が女性に接客させ飲食を提供するクラブとして使用した
判断
便所の移設、貸す配管の実施など建物の構造に悪影響を及ぼしかねない工事をしており、貸し主の不利益・不都合は大きい。また、借り主は、酒食を提供する営業に利用する意図を有しながらそれを隠して契約を締結したのであって、酌むべき事情はない。
⇒信頼関係は破壊されており、解除は認められると判断した。
明け渡しをご依頼いただいた場合の実際の事例
訴訟により解決した事例
ご相談者様は、神戸市内に住居用マンションを保有し、賃貸していましたが、ある部屋で性的サービスを提供しているとの連絡が入り、そのような借り主を追い出してほしい、とのことで、アトム神戸法律事務所にご依頼いただきました。
ご依頼後、弁護士が調査をすると、確かにその部屋が性的なマッサージをする店舗として利用されている実態があることが判明しました。
その後、弁護士は、すぐに裁判を起こし、裁判において、その部屋が性的なマッサージを提供する店舗であり、借り主が目的外使用していることを主張、立証しました。
その後、借り主と和解となり、借り主は任意で部屋を退去しました。
結果として、ご依頼から半年後、賃貸物件から借り主を退去させることができました。
ご依頼いただいた場合の弁護士費用
賃貸物件の明け渡しの場合、アトム神戸法律事務所では、選択する手続きにより、弁護士費用が変わり、以下のようになります。
もっとも、弁護士費用が急には準備できないという場合には、いずれの手続きにおいても分割払いが可能ですので、お気軽にご相談ください。
交渉
着手金
２２万円（税込）
報酬金
（交渉で明渡しを実現）２２万円（税込）
裁判
着手金
６６万円（税込）
※ 交渉から継続の場合、差額の４４万円（税込）
報酬金
（裁判で明渡しを実現）４４万円（税込）
強制執行
着手金
２２万円（税込）
報酬金
（強制執行で明渡しを実現）４４万円（税込）
賃貸物件の明渡しについてよくある質問
貸し主から借り主に対して、賃貸借契約の解除を主張するためには、どのような事情が必要でしょうか
貸し主と借り主の信頼関係が破壊されたという事情が必要です。
目的外使用により、信頼関係が破壊されたかを検討する場合、どのような判断要素がありますか
当該目的外使用によって貸し主側がどのような不利益を被るか、借り主側が目的外使用に及んだ事情はどのようなものであったかを判断要素とします。
賃貸借契約書に、貸し主の催告がなくても解除できるという条項があるのですが、この場合、催告がなくても解除は有効なのでしょうか
必ずしも有効ではありません。通常の解除と同じく、信頼関係が破壊されたか否かで解除の有効性が判断されます。
弁護士に依頼した場合、どれぐらい時間がかかりますか
事案によって異なります。協議で１か月ほどの話し合いで終わることもありますし、調停、裁判となり半年以上続くこともあります。
すぐには弁護士費用が準備できませんが、依頼することはできますか。
できます。弁護士費用の分割での支払いもできますので、お気軽にご相談ください。
相談だけでもできますか
できます。相談に来ていただき、説明を聞いてご依頼をされなくとも問題ありません。アトム神戸法律事務所では、即日、無料で相談をお受けしています。土日祝日でも対応ができます。
弁護士に無料で相談できます
アトム神戸法律事務所では、平日はもちろん土日や夜間でも初回無料で弁護士に相談することができます。
無料相談だけで依頼されなくても構いません。
お困りの際はお気軽にご連絡ください。
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よくあるご質問
無料相談だけで、そのあと依頼しなくても構いませんか？
はい、まったく問題ありません。無料法律相談だけでお困りごとが解決する場合もあります。ですので
弁護士に相談するような内容なのかがわかりません
全く気になさる必要はありません。まずはお気軽にご相談下さい。一体何が問題か分からないという場
電話やメールで法律相談することはできますか？
電話、メールでの法律相談はお受けできません。当法律事務所まで来ていただいてご相談に応じさせて
平日が仕事で忙しいので、休日や夜間に法律相談できますか？
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弁護士には法律で定められた守秘義務があり、たとえ無料法律相談の内容であっても外部に漏れること
裁判までにはしたくないが、相談に乗ってもらえますか？
もちろん大丈夫です。弁護士に相談したからといって裁判を起こさなければならないというわけではあ
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