貸し主から契約解除を主張されている方は、弁護士に相談してください

家賃を滞納し、貸し主から契約解除を主張され、困っていませんか？

マンション・アパート・ビルの貸し主が、借り主に対して契約解除をするためには、貸し主と借り主の信頼関係が破壊された、という要件が必要になります。

そのため、借り主から、信頼関係が破壊されていないという事情を主張し、契約解除を回避できる可能性があります。

それでは、マンション・アパート・ビルの貸し主が、借り主に対して、契約解除をするための要件について、詳しくご説明します。

賃貸借契約解除の要件

民法５４１条は「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行を催告し、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる」と定めています。

この規定は、契約関係の解除の一般原則であり、賃貸借契約においても適用されます。

もっとも、賃貸借契約は、一定程度、長期間契約が継続していくことが予定された契約ですので、貸し主と借り主の信頼関係が重要な要素になります。

したがって、賃貸借契約では、上記解除に関する一般的な規定は、修正されます。

すなわち、一般原則に従えば、①相当の期間を定めて催告をして、②その期間内に賃料の支払いがなければ解除はできるのですが、賃貸借契約の場合には、①②に加えて、③貸し主と借り主の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除できない、とされています。

賃料不払いの期間

では、どれぐらいの期間の賃料の不払いがあれば、信頼関係が破壊されたといえるのでしょうか。

これについては、画一的な基準はなく、裁判例もその判断は様々です。

もっとも、一般論として、賃料収入が貸し主の生活の基盤となることからすれば、何らの正当な理由なく３か月分以上の賃料を滞納する場合には、信頼関係は破壊されたと判断されることが多いです。

また、裁判例は、

• ① 滞納の期間
• ② 滞納理由
• ③ 従前の賃料支払いの状況
• ④ 当事者間の交渉状況（滞納について借り主から貸し主への説明、お詫びの有無、貸し主からの督促状況）

などを判断要素としています。

契約解除を主張されご依頼いただいた場合の実際の事例

交渉により解決した事例

ご相談者様は、神戸市内において、ビルの１階を賃借し、飲食店を経営していましたが、経営が苦しくなり、家賃を１か月だけ滞納してしまいました。

貸し主から、賃貸借契約の解除を主張され、明渡しを請求されたことから、アトム神戸法律事務所にご依頼いただきました。

ご依頼後は、弁護士から貸し主に対して、家賃の滞納が１か月であったこと、これまでは滞りなく賃料の支払いをしていたこと、などの事情により、信頼関係が破壊されていないことを主張しました。

結果として、貸し主は納得して、ご相談者様に対する明渡し請求を撤回しました。

ご依頼いただいた場合の弁護士費用

契約解除を主張された場合、アトム神戸法律事務所では、選択する手続きにより、弁護士費用が変わり、以下のようになります。

もっとも、弁護士費用が急には準備できないという場合には、いずれの手続きにおいても分割払いが可能ですので、お気軽にご相談ください。

交渉

着手金

２２万円（税込）

報酬金

（明渡しなしの場合）２２万円（税込）

調停・裁判

着手金

６６万円（税込）
※ 交渉から継続の場合、差額の４４万円（税込）

報酬金

（明渡しなしの場合）４４万円（税込）

賃貸借契約解除についてよくある質問

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